Acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement, ne commence pas par la recherche d’un appartement ou d’une maison. La première étape cruciale est de préparer le financement : connaître sa capacité d’endettement, explorer les options de prêt et identifier les aides disponibles. Cette démarche vous permet de fixer clairement vos limites d’investissement et de gagner en efficacité dans la suite du projet.
Évaluer sa capacité d’endettement
Avant même de contacter une agence immobilière, il est indispensable de vérifier sa capacité d’emprunt. Les banques appliquent généralement la règle des 35 % maximum de taux d’endettement, incluant toutes vos charges de crédit. Pour obtenir une estimation, prenez en compte :
- vos revenus nets réguliers,
- vos crédits en cours,
- vos charges fixes (pension alimentaire, etc.).
Une simulation réalisée auprès de votre conseiller bancaire ou via un courtier vous donnera une idée précise de l’enveloppe globale que vous pouvez emprunter. Cela vous évitera de visiter des biens hors budget et renforcera votre crédibilité auprès des vendeurs.
Choisir la durée et le type de taux
Le choix de la durée de crédit influence directement le coût total de l’opération :
- Un prêt court (10 à 15 ans) implique des mensualités élevées mais réduit le coût des intérêts.
- Un prêt long (20 à 25 ans) diminue les mensualités mais augmente le coût global.
Votre situation personnelle (revenus stables, perspectives d’évolution professionnelle, appétence au risque) guidera ce choix, mais vous observerez, dans les simulations des banques, que emprunter pour une durée inférieure n’entraînera qu’une hausse minime de votre mensualité.
Côté taux, deux options principales s’offrent à vous :
- Taux fixe : sécurité et visibilité à long terme.
- Taux variable ou révisable : parfois plus bas au départ, mais avec un risque d’augmentation. Ce n’est pas une solution sécure, car les prêts « capés » concernent surtout les mensualités. Si les taux d’emprunt s’enflamment, vous pourriez rembourser sur 30 ans au lieu de 25.
Les modes de financement possibles
En dehors du prêt classique, plusieurs formules existent :
- Le prêt à 110 % : il couvre non seulement le prix d’achat mais aussi les frais annexes (notaire, garantie, travaux). Il est plus rare mais reste accessible à certains profils.
- Le prêt lissé : il permet d’harmoniser vos mensualités en combinant plusieurs prêts de durées différentes.
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : réservé à l’achat d’une résidence principale neuve (et parfois ancienne sous conditions), il constitue une aide précieuse pour les primo-accédants
Quelles aides solliciter et auprès de qui ?
De nombreux dispositifs peuvent alléger le coût d’un projet immobilier, en fonction de votre profil et de la localisation du bien :
- PTZ (État) : pour les primo-accédants sous conditions de ressources.
- Prêts Action Logement : si vous êtes salarié d’une entreprise cotisant à Action Logement.
- Prêts ou subventions locales : certaines régions, départements ou communes proposent des aides spécifiques à l’accession ou à la rénovation énergétique.
- Aides fiscales : dispositifs de défiscalisation dans l’investissement locatif (Denormandie, etc.).
Se renseigner auprès de son banquier, de la mairie, ou encore d’un courtier spécialisé permet de ne pas passer à côté de ces opportunités.
Conclusion: un projet à préparer dans sa globalité
Préparer son financement immobilier, ce n’est pas uniquement obtenir un accord bancaire : c’est construire une vision globale de sa capacité d’investissement. En connaissant à l’avance vos marges de manœuvre, vous gagnez en sérénité pour négocier, comparer et décider.
Un projet immobilier bien préparé sur le plan financier devient non seulement plus réaliste, mais aussi plus fluide et sécurisant.
Les 5 chiffres à connaître avant de chercher un bien immobilier
- Votre capacité d’endettement : maximum 35 % de vos revenus nets.
- Votre budget d’achat global : prix du bien + frais annexes (notaire, garantie, éventuels travaux).
- La durée de crédit idéale : courte pour limiter les intérêts, longue pour des mensualités plus légères.
- Votre mensualité cible : celle que vous pouvez payer confortablement sans déséquilibrer votre budget mensuel.
- Votre apport personnel : idéalement 10 à 20 % du prix du bien, sauf financement à 110 %.
Les 4 erreurs principales à éviter
- Confondre budget global et prix du bien à acheter
- Ne pas comparer les durées et la mensualité (dans la plupart des cas vous n’aurez qu’un petit effort de trésorerie, pour un temps de remboursement plus court (d’où des économies d’intérêts sur capital à rembourser)
- Ne pas comparer les modes de financement ni les interlocuteurs. Or, tous les conseillers bancaires ne se valent pas…
- Ne pas tester votre conseiller bancaire sur ses connaissances sur les diverses sources de financement.
👉 Avec ces 5 chiffres en tête, vous partez sur des bases solides et réalistes pour vos visites et vos négociations.
